原标题：河西、新街口二手房纷纷下跌？真相是…

近日，南京不少核心地段的二手房，纷纷出现跌价房源，包括新街口、河西等板块的优质小区，究竟是个例还是普遍现象？南京二手房成交行情又如何？目前房产交易有哪些注意事项？今天我们做了一些调研。

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南京多个核心区域二手房价格下调

上周，有中介在朋友圈发布成交信息，新街口商圈朗诗熙园小区，一套175㎡左右的大四房，以860万的总价成交，单价约4.9万/㎡。值得注意的是，该小区今年7月刚刚成交了一套同户型房源，总价为970万。

也就是说，本月成交的这套房，直降了110万，抛售力度空前之大。

关于售房原因，中介表示，该小区因开发较早，户型段比较杂，从48㎡的单室套到200㎡的大平层都有，根据户型面积和装修情况不同，单价差距也很大，不同户型之间可比性不强。本套房直降出售，与房主自身情况有关。

资料显示，朗诗熙园为2004年住宅，由朗诗开发，为新街口商圈高端住宅区，平时成交量不大，近90天仅有2套成交。

无独有偶，11月，河西和府奥园一套约71㎡的单室套以270万总价售出，成交单价仅3.7万/㎡，为近6年以来该小区最低单价。

中介表示，该套房源成交周期仅39天，不到4万的单价，在河西妥妥属于稀缺捡漏房，目前该小区并无类似低价房，房主主要想尽快脱手，换掉房贷，因此抛售。

除此之外，朋友圈的不少二手房中介，也纷纷另起炉灶，转行开了水果店、卤菜店，还有不少做了保险销售。总之，二手房销售行业似乎已经不需要那么多人了。

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南京二手房“降价跑量”现象仍在持续

众所周知，南京二手房市场自2021年四季度以来，受当时贷款利率政策等因素印象，成交量价都出现“断崖式”下跌；直至今年春节后，不少房主开始选择让价走量；如今已2022年末，二手房价格持续下跌，但成交量明显回暖，通过11月数据可以直观看到。

根据南京网上房地产数据显示，11月南京二手房共成交7055套，对比上个月的5567套增加了1488套，环比上涨了约26.7%，同比2021年11月小幅度下滑了约6%。

从价格来看，以价换量情况加剧，11月二手房成交均价29968元/㎡，再次回归“2字头”，环比下滑1.9%，同比则下跌6.7%，房价进一步回落。（数据来源：我爱我家南京研究院）

那么，南京二手房频繁降价，究竟和哪些因素有关？

1、新房、二手房库存巨大

通过南京主流二手房成交网站可以发现，南京二手房库存量已经逼近15万套，在全国来看仅次于成都18万套、重庆17万套、天津16万套。

图源 贝壳网

新房面临的库存压力同样巨大，约7.8万套未售。

图源 南京网上房地产

无论是新房或二手房的入市或挂牌，对于彼此都是一种相互挤压，一旦供大于求，价格下跌是必然趋势。尤其是南京前期投资客比较多的板块，由于此前房价已经部分透支，如今适当挤压泡沫，属正常现象。

2、房主个人原因

现实情况下，若不是不得已，谁也不会选择让价，根据售房目的，这些房主大致分为四类：

①抛旧房换新房。从房住不炒的角度看，不少二手房主不惜降价抛房，自住改善需求占一部分，据了解，上月刚刚首开的热盘百家臻园，其客户群基本为江宁地缘客，卖掉江宁旧房子，再加钱贷款提升居住品质；

②年底急用钱。临近年底，不少着急用钱的人只能抛售不动产，因此年末二手房降价跑量会更明显一些；

③“及时止损”型。前期投资了南京远郊板块或都市圈的房主，短期内已经看不到升值空间，近一年来不断调价出售，有的即便亏本卖也要变现；

④购买学区房的家长。教育均衡化的方针下，不少“天价”学区房价格回归理性，学区附加值不再显著，导致前期高价入手给孩子上学的家长，选择让价抛售。

3、房源、小区、地段竞争力不足

这里尤其针对一些远低于市场价的房源，大概率在户型、楼层或产权，甚至风水上有不足之处，作为买家在购买此类房源时一定要提问打听清楚，可以询问中介或邻居，中介有责任告知。

4、疫情等客观因素导致信心不足

受疫情等因素影响，经济下行，房主因负债抛房，或买家购买欲不强，为市场环境所致。

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多政策利好楼市 主要针对改善群体

四季度开始，多政策利好释放刺激楼市。11月以来，中央出台多项楼市利好政策缓解企业资金压力，楼市的“三支箭”已陆续落地，形成政策组合拳助力房企缓解现金流压力，从而提振行业信心。

购房资格方面，就在上周，网传南京房产限购政策再放松，在限购区（建邺区、秦淮区、玄武区和鼓楼区）内有2套及以下房产的家庭，可以在江心洲生态科技岛、南部新城、红山新城、幕府创新城四地范围内增购1套房产，不限新房和二手房。

信贷方面，上周南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至三成；未结清首套房贷款的，购买二套房首付比例由六成降至四成。

可以看出，年末放宽限售、限贷政策，主要针对的还是改善群体，恰逢四季度南京改善盘大量入市，该类政策将一定程度促进二手房市场的流通，但目前，二手房市场仍处于供大于求的状态，预计明年初以价换量现象仍会持续。

这里也要给近期准备买卖二手房的人群一些建议。

作为房主，如果着急出手，最有效手段其实是扩大房源曝光量，可以多找几家中介，也可以联系房产媒体帮宣传。其实，最终还是需求匹配问题，尤其在二手房交易中，房龄、装修，甚至房主诚意度，都可能决定成交的成败。

作为买家，如果着急自住，更建议选择配套成熟区域的二手房，尤其是商业、交通，直接决定你的通勤效率。另外一定要实地去看房，看采光、看装修，也体验一下即买即住的优势。价格方面，目前正是捡漏的好时机，不妨多讲讲价，都有一定空间。

来源：乐居网南京