历时二十七年发展的北京别墅，由早期粗放式别墅产品，逐渐在品质和构造上不断升级，部分别墅盘也在这长河当中脱颖而出。

撰文/ 廖凯

编辑/ 缪凌云

阀门一开，水量过大，我们都会选择关一关，再重新缓缓打开，让水流合适即可。

1992年，北京别墅阀门从“丽京花园”打开，随后3年时间，粗放式别墅产品集中大量开发，让国家不得不在1995年选择原则上叫停别墅项目立项，严格审批。

2000年后，中国经济发展进入新阶段，在申奥、入世皆成功的多种利好下，北京别墅迎来又一个集中爆发期。2003年新开别墅新盘总量，相当于过去10年存量总合。这一年，国家下发了46号别墅禁令，0.3以下容积率别墅用地被禁止。

自2003年后，有关别墅禁令就多达7条。2012年后，市面上已经不会再批容积率低于1.0的别墅项目。

除了政策限制外，2005年后，随着大平层兴起，城市中心平墅项目在北京中心区域拔地而起，进一步冲击着北京别墅市场。

从机场高速旁的温榆河北岸起家的北京别墅，已经发展了二十七年。京墅项目也逐渐散开，由点到面，成功演变成北京今天的九大别墅区，遍布全城。

有意思的是，在城市大平层的冲击下，北京别墅项目异常坚挺。

丽兹行统计的北京新房豪宅成交中，别墅成交量在2018年占比59%，依旧是众多豪宅置业者多选项目，并且在成交排名前4超过70套盘，仅北京金茂府为公寓大平层，其他均为别墅。

近日，丽兹行公布了北京豪宅上半年报告，在高端新房供应量上，别墅占比50.18%，依旧占据半壁江山。而在成交中，别墅依旧占到59%，处于领先位置，其中独栋别墅比例为20%。在二手市场中，别墅的活跃度也高于豪宅公寓，而二手别墅中，普遍容积率在0.5以下，独具稀缺性。

时隔二十七年，北京别墅依旧受到豪宅置业者的喜爱。在这发展长河中，一批别墅项目在众多产品中也脱颖而出，视为别墅项目中的“极品”

01

远洋LAVIE

远洋LAVIE位于北京市朝阳区景林路9号院，属于于中央别墅区一个纯独栋项目，共有190栋。该项目于2005年1月拿地，容积率0.6，建筑年代在2010-2016年，挂牌总价7500万/套起，单价区间在7.9-25万/㎡。

据介绍，该项目采用的是临湖岛屿式组团布局和坡地景观设计，依托于12公里水岸景观线，将园林中的水系依靠地形竖向重力自流和人工推流结合实现自身循环。

项目中欧式风格殿宇形状的独栋，在人工打造的15万㎡的湖泊景观带上，栋栋临水。社区园林结合了东西方文化构造而成，打造出了别具一格的景观。部分独栋近千米的花园体积，也让业主可以随心所欲构造属于自己的私家领域。

远洋LAVIE所在位置为成熟的别墅区，周边的购物中心，国际学校，三甲医院、高尔夫球场等配套齐全。该项目距离首都国际机场6.5公里，望京SOHO5.8公里，三元桥10公里，区域卓越。

02

北京壹号庄园

北京壹号庄园，又名为东方普罗旺斯，普罗旺斯薰衣草的故乡，濒临地中海，在法国东南部。被2016年融创收购的东方普罗旺斯，成为了北京壹号庄园，位于北京市昌平区北七家定泗路88号，是属于奥北别墅区的一个项目，又处在未来科学城旁。

该项目拿地时间2003年1月，容积率只有0.39，拥有457栋住宅，建筑年代在2004-2014年，挂牌总价2799万/套起，单价在12.1万/㎡左右。目前北京壹号庄园还有新房别墅在售，面积在670-1425㎡之间，总价5000万/套起。

据悉，项目里总价过亿且拥有上千平米庭院的精装独栋楼王即将售罄，有意者不要错过。

北京壹号庄园在500-1800㎡的独栋别墅上，采用了北美风格，围绕着中心湖景，另外取温榆河河景等多种景观打造。还配有1-5亩的私家庭院，让置业者可以随心打造。整个小区园林设计给人宁静，在园林和水系搭配构造中，有一种处繁华之外的感觉，引人舒适。

在配套上，该项目处于拉斐特城堡酒店、未来科学城滨河森林公园、海鶄落湿地公园围绕，在绿色的包围之中。自身带有东方普罗旺斯商街，周边有龙德广场、王府中西结合医院等。项目就在机场北线高速旁，可以快速到达首都国际机场。

03

财富公馆

财富公馆位于北京市朝阳区康营中路9号，与远洋LAVIE隔路相望，同样属于中央别墅区，享有区域内完善的各项配套。项目拿地于2003年6月，容积率0.55，墅区有170栋住宅，建筑年代在2006-2012年，挂牌总价在7499万/套起，单价在4.4-8.4万/㎡区间。

该项目均为1400㎡以上的欧式独栋别墅，还有82栋东方城堡群，1700㎡栋栋皆可为楼王，错落排布在墅区之中。在园林设计上，财富公馆在主题园林中，种植了上百颗法国梧桐，在法国式的庭院中，还有香草分布，以及供人活动的草坪广场。

在配套上，财富公馆跟远洋LAVIE一样，享有中央别墅区70%的北京国际学校，30分钟车程内的16座高尔夫俱乐部和6大马术俱乐部。不论是前往首都国际机场，还是望京CBD等区域，都很便利。

04

颐和原著

颐和原著位于北京市海淀区二龙闸路1号院，属于西山墅区，地处圆明园和颐和园之间。如此位置，也让它与皇家园林有着难以描述的纽带情节。该项目拿地于2007年8月，容积率0.89，有91栋住宅，建筑年代在2010年，挂牌总价6999万/套起，单价在8.0-20.0万/㎡区间。

该项目开盘时，起价7000万/套起，楼王价值8亿。2012年播出的《北京爱情故事》与它也有渊源，该剧里面的主角程峰和石小猛所居住的场景，便是颐和原著价值4.5亿左右的样板间。

与颐和园一墙之隔的颐和原著在中魂西技的理念下，打造出了新时代园林式的东方住宅。项目依山傍水，景色宜人，墅区内的园林景色中，有各种名贵树木，营造出了一种鸟语花香的感觉，在茂盛的林木下的道路，给人一种幽静深远之感。

临近皇家园林旁的颐和原著，各项配套齐全，项目旁就是西苑地铁站和西苑商城，附近还有中医科学院西苑医院等配套。项目与颐和园、圆明园和海淀公园均在1公里范围内。

05

香山青琴山庄

香山青琴位于北京市海淀区香山清琴二里，与颐和原著同属于西山墅区，处于西山国家森林公园脚下。该项目拿地于2005年2月，容积率仅有0.38，有147栋住宅，建筑年代在2006-2009年，挂牌总价6000万/套起，单价在5.3-18.8万/㎡区间。

该项目有16种不同户型，每栋户型都有私家院落和花园设计，业主可以打造属于自己的私家园林。依山而筑的围合庭院，漫步在社区园林中的梧桐、银杏、红枫等名贵树木下，让人感受另一种人文居住氛围。

在配套上，项目除背靠西山国家森林公园、香山公园和八大处公园外，周边还有海淀区第四实验小学和尚丽外国语学校等配套。出行上，临近西五环，自驾交通出行便利，距离中关村约8公里。

06

恒大丽宫

恒大丽宫位于北京市顺义区丽来花园，属于中央别墅区的早期开发区域，在温榆河北岸。该项目拿地于2005年6月，容积率0.5，有338栋住宅，建筑年代在2007-2016年，挂牌总价4499万/套起，单价在5.4-11.3万/㎡区间。

该项目还有新房在售，现在三期独栋8000万/套起，在5月以22套集中签约，均总价14653万/套，在上半年北京楼盘成交金额中，以成交总额32.24亿位于北京成交榜第二。

恒大丽宫原属于北京新世界周大福旗下，在2015年底被恒大接手，接手后的恒大丽宫在项目水系、园林的尺度都进行了升级。墅区80%的独栋产品都有临水景观，水域宽度达到了40米，在内湖环绕的水景别墅，给人置身于山间水园当中的感觉。

恒大丽宫所处于中央别墅区是最早开发的温榆河北岸，各项设施配套齐全，紧邻温榆广场、周边有欧陆时尚购物中心、德威英国国际学校等。距离项目一路之隔的还有60万方的高尔夫球场，恒大丽宫体育公园。

07

富力山

富力山位于朝阳门广渠门外大街7号院，东三环旁，是北京城中心少有的别墅项目。该项目拿地于2006年6月，容积率1.2，有12栋住宅，建筑年代在2010-2012年，暂无挂牌总价，当时成交时，栋栋过亿。

该项目有12个户型，从现有数据显示，单体面积在1400-2300㎡之间。项目用简约的道路支干和园林设计，形成了业主相对独立而私密的空间。因为地处繁华的城市中心区域，没有了郊区墅区那种大型的园林景观和社区配套。

与富力城一路之隔的富力山，紧邻广渠门外大街，旁边就是广渠门外地铁站，自驾和公共交通都非常便利。1公里内就有富力广场购物中心和乐成中心，距离项目一个地铁站距离。

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